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68家房企拿地樓板價漲58%

今年以來,由于一二線剛需和改善需求繼續大量釋放,使得房市總體行情持續回暖,國內不同規模的房企經營指標都出現了大幅提升。隨著業績大幅攀升,企業現金趨于寬裕,加上順暢的多元化融資,財務因之明顯改善,企業正在加快規模擴張步伐。

克爾瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心分析師朱一鳴表示,房企業績普遍大幅攀升,重點企業目標完成度將達100-130%。

2013年上半年,在剛需持續熱銷和改善需求大量釋放的雙重推動下,房地產市場掙脫新“國五條”的束縛呈持續回暖態勢,各大房企的業績普遍大幅攀升。上半年,CRIC監測的68家重點房企總銷售額達9094億元,增速高達48%;十大上市企業 (下稱“十大企業”)合計銷售4454.8億元,同比增長40%。其中,龍頭萬科增長34%,碧桂園(02007.HK)同比增幅接近翻番。其余58家企業,以中小企業為主,表現更為搶眼,銷售增速接近50%。其中,去年下半年赴港上市的旭輝控股增速也近翻番;中駿置業增長更是高達150%。

在目標完成度方面,盡管各大企業在年初都較大幅度地提升了年度銷售目標,但上半年國內重點房企的業績完成度基本過半。上半年,十大企業的銷售完成度達到54%,其中中海、世茂、華潤和綠城等企業均達到六成左右的業績完成度,下半年銷售基本無壓力。同時,多數企業下半年依然供貨量充足,預計年底完成率在100-130%之間。

同時,房企掀起一二線補倉熱潮,土地規模激增下樓板價漲幅超五成。

上半年,CRIC監測的68家房企拿地總量8047萬平方米,同比提升150%;拿地總投入2221億元,同比增長296%,顯示了企業對未來市場的良好預期。其中,十大企業拿地勢頭更猛,上半年拿地面積達5729萬平方米,同比大升210%;龍頭萬科的拿地量更是飆升了432%。其他58家企業拿地也較為激進,如佳兆業拿地規模也較大,上半年拿地金額已是去年全年的1.91倍;閔系房企泰禾地產,上半年連續在京滬一線城市高單價、高溢價拿地,并計劃下半年繼續加大拿地力度。

從拿地單價看,由于今年以來房企普遍將戰略重心聚集在一二線,使得土地市場競爭激烈,高溢價率、高單價地塊頻現,拿地成本隨之大幅攀升。上半年,CRIC監測的68家企業在一二線城市拿地量比重顯著提升,從去年同期的56%上升至78%;拿地樓板均價同比上漲58%至2760元/平方米。上半年,十大企業的樓板均價升幅為48%,低于68家重點企業,主要原因是其在全國的布局相對協調,可以在更廣闊的地域里布局一二線城市。

內地上市房企凈負債率同比攀升6個百分點,重點企業負債率普遍降至50%以下。上半年,139家內地上市房企的凈負債率為76%,同環比分別上升了6.19個和5.32個百分點,主要原因是企業在土地市場上的投資開始升溫,使得凈負債率上升。

上半年,十大企業的凈負債普遍下降至50%以下,平均降幅10個百分點左右。十大企業的融資能力和去化速度更強,現金更加充裕,使得凈負債率較139家內地上市企業低很多。不過,部分企業凈負債率下降且發行了永續債(只付息不用贖回,因此可被視為一種股權,而不是債務),如雅居樂上半年成功發行44億可轉換債券后,凈負債率下降至57.9%;但若把永續債計算為債券部份, 負債率將上升至81%。另外,保利地產(600048.SH)和富力地產(02777.HK)凈負債率依然偏高,分別達到95%和96%,超出其他企業近30個百分點,但這兩家企業手中的現金流和預收賬款總量較高,足以兌付企業的短期債務。

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