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地價走高或助推房價調控陷“土地財政”怪圈

國家統計局日前公布的4月份房價指數數據顯示,70個大中城市中有67個房價環比上漲,而此時,北京、上海、廣州、天津等地房價也呈現走高趨勢,在地方政府‘土地財政’的推動下,高價地不斷出現,本輪調控的功效也陷入被削弱的境地。

同步上漲

國家統計局近日公布了4月份70個大中城市房價指數,70個大中城市中,新建商品住宅價格環比下降的城市有2個,持平的城市有1個,上漲的城市有67個。環比價格上漲的城市中,最高漲幅為2.1%。4月70個城市的平均新建商品住宅指數環比上漲0.95,平均第11個月上漲。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,受前期房價上漲慣性作用的影響,房價上漲的城市個數還比較多,房價上漲預期尚未根本解除,房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。

房價依然上漲的同時,一些主要城市的地價則在不斷走高。5月6日,廣州白云區同寶路8號、10號地塊被佳兆業以總價18.68億元拍得,剔除配建面積后25597元/平方米的單價刷新該區域地王紀錄。5月7日,北京世紀今創房地產開發有限公司經過現場82輪競標以總價3.68億元拍得北京門頭溝區新城MC09-004地塊C2商業金融用地,溢價率高達104%。5月9日,遠東新世紀中國投資以樓板價40079元/平方米拿下上海世博A09B-02商辦地塊,成為新的上海單價地王。5月16日,天房發展以17.4億元競得天津市河西區洞庭路西側兩宗地塊,溢價率分別為71.58%和79.86%。值得一提的是,5月10日上海土地交易市場重新發布了4個月前終止出讓的青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,同樣的出讓面積和容積率,其起拍價格從之前的13.68億元驟然上漲近31億元,飆升至44.23億元,一下子達到了青浦區總價地王的高度,該土地的提價更加突出了政府提高地價的意圖。

互相影響

房價持續上漲,為開發商高價拿地提供了底氣,而高溢價地塊,又反過來為周邊房價提供了上漲預期。過去幾年來,土地價格和房價的相互作用,在近一段時間再次重現。而一些因前幾輪調控被迫退地的地塊重新入市,也顯示了地方政府對土地市場的看好。在南京,招商地產與九龍倉聯合體在2007年拿地,后又在2009年被迫退地的仙林地塊的一部分將在近日重新入市,起拍樓面價達4503.86元/平方米,這個價格已經是 2007年底拍賣時起拍價格的1.8倍。在北京,名噪一時的大龍地王,在2012年被收回后,據傳也將在今年下半年重新競標,而交易價格很可能超過3萬元/平方米。

數據顯示,今年1-4月份全國房企的土地購置均價2289元/平方米,同比大漲21.1%。從土地購置均價同比情況看,今年以來呈現明顯的持續上升態勢,前4個月增幅達到兩年來的最高點。業內人士指出,在一些地方政府執行調控政策的不積極和故意推高土地價格的背后,是其不得不面對的“土地財政”問題。在當前土地開發市場被政府壟斷的環境下,土地收入占地方財政收入的一半以上,意味著土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共事業投資的重要來源。“土地出讓金將始終是地方政府資金的主要來源。政府依靠土地出讓支撐當地財政,故推高土地價格;同時又要聽從中央,降低房價,相悖的期望,將房地產調控陷入兩難。”上述業內人士表示。

成交量高位回落

在房價上漲預期依然的同時,樓市4月份開始的銷量下滑還在持續。54個城市5月上半月合計住宅簽約套數為110872套,同比4月同期下調了13.4%。樓市整體成交量處于高位回落的過程中,相比創造最近兩年最高點的3月份有明顯下滑。

中國指數研究院監測的43個城市中,超過八成城市4月樓市成交量環比下降明顯,其中北京、上海、廣州三大城市環比降幅分別達56.6%、36.06%、50.67%,此外青島、福州、三亞等二、三線城市的環比降幅也均高達50%。Wind數據顯示,152家房企一季度存貨額達到16596.72億元,較去年年底增長6.14%。

成交量的高位回落,一是由于主要一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預售價格方面加大力度,在發放預售許可方面設置了障礙。二是開發商看漲后期房價,主動減少了供應量。再加上一些買房人的觀望,共同導致了成交量的回落。而當前矛盾的焦點就在于,成交量的回落能持續多長時間。若與地價互動后的房價上漲預期依舊,可能再僵持一段時間后,購房需求重新入市,將使成交量再次回升,導致房價失去合理回歸的機會。

“應該說我國房地產市場一直以來都不缺政策,從2004年起始,中央層面上對房地產行業的調控歷時已近10年,財稅、限貸、限購,甚至房產稅,各類政策可謂應有盡有。但另一方面,我們在政策執行方面卻一直嚴重欠缺,由于‘土地財政’的緣故,近幾年來的數波調控對市場的影響周期不斷縮短,但政策執行環節中總是出現各種‘操作空間’無疑也是調控始終無法跨越的鴻溝。”業內人士對新金融記者表示。

溫馨提示:投資有風險 入市需謹慎 最終收益以實際為準

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